二手房不同于新房，有一些二手房甚至不仅仅是转卖过一次，对于二手房的产权年限，不少人都在纠结，这个剩余年限决定着房屋所有权年限，如果二手房房龄太老，使用年限减少，一则影响银行放贷，二则转手会越加不容易。那么，二手房的产权年限是如何计算的呢？
一、先了解房龄与产权年限的区别
很多购房者会把二手房房龄和产权年限搞混淆了。二手房的房龄自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限，但土地使用权却是从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。
不清楚的购房者可参考以下公式：
房屋使用年限＝从开发商拿地时开始计算到今天。
房龄＝从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算到今天。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）中的第12条规定，土地使用权出让年限按下列用途确定：
1、居住用地70年。
2、工业用地50年。
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
4、商业、旅游、娱乐用地40年。
5、综合或者其他用地50年。
因此，我们常说的70年产权、50年产权、40年产权都指的是土地使用权的年限。一般住宅的使用年限是70年，二手住宅的使用年限是70年减去已使用年数。
二、购买二手房产权年限怎么算？
实际上，一般商品房的土地使用年限很少有满70年的。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，短也得1-2年，因此到购房者手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。
新房都不足70年产权，那更别说二手房了。因此二手房在购买时，要搞清楚卖家买来时的产权还有多少年，住了多少年，用70年减去这些剩下的就是你买房后的产权年限了。
举个例子：
2010年开发商获得X小区的土地使用权，到X小区建成。陈先生在X小区购置房屋一套。陈先生于将房屋卖给郑先生。
陈先生所购买的房子的房屋产权期限2080(2010+70)年到期；
陈先生买到的房子虽然还是70年产权，但买到时只有65年(70-5)的土地使用权。
加上陈先生使用了2年，那么郑先生买到手的房屋，只有63年(70-5-2)的土地使用权。
三、产权到期怎么办？
2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。土地使用70年到期后，如果再次申请土地使用权，应根据当时的地价水平，补缴土地出让金。其处理方法大致如下：
1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。
2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。
由于国家没有出台过明确的政策和操作方法，不少买主担心买了房子以后会遇到土地使用权问题。其实目前产权到期默认的解决方法就是缴纳一部分土地有偿使用费，但是具体的缴纳标准和细则并未出台。因此具体的做法还得看各地的规定而视。
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