世界上最痛苦的事情是什么?
每个人都有自己的答案。有人认为人活着,钱没了。有人认为人死了,钱没花。个人觉得最痛苦的是买了利率最高的房子。几个月后贷款利率大幅下降,亏损几十万。
近日,央行进行了新一轮降息,首套房贷款利率最低降至4.1%。如果此时买房,这将是近年来最低的房贷利率。
但是你知道吗?几个月前,一些地方的首套房贷利率还维持在6.37%的超高水平(比基准利率4.9%上浮30%)。
我的一个朋友几个月前刚买了房,现在因为借了100万很痛苦。就在几个月前,利息多了50.5万。这个谁都有点难以接受。毕竟贷款利率降得太快了,50多万就这么走了。
由于利息下降过快,他决定提前还贷。但是,新的问题又来了,因为我现在没有一百万现金,无法一次性还清,只能选择提前还一部分贷款。众所周知,有些贷款的提前还款有两种方式,一种是保持还款额不变,缩短贷款期限。另一种是还款期限不变,但每月还款额(简称月供)减少的方法。
这两种方式哪个会更划算?
首先要明确贷款期限100万,30年,贷款利率6.37%。每月还款额6235.4元,利息合计124.5万元。
假设我们现在有50万,准备选择还款金额不变,贷款期限缩短的方式。什么时候可以缩短还款期限?利息能减多少?
经过简单的计算,我们知道还款期可以快速缩减到21年以上,还款期变成9年以内。是不是感觉不可思议?我们只提前还了一半的贷款金额,但是还款周期缩短了70%左右,可能超出了很多人的预期。
利息方面,提前还款可减少利息108.8万元,占总利息的87.4%。
假设我们准备提前还款50万,选择减少还款额,贷款期限不变的方式。那么次月需要还款3114.8元,利息可以减少61.7万元。
看到这个数据是不是挺意外的?同样提前还款50万元,利息差怎么会有47.1万元之多?关键原因是贷款期限不同。
这是否意味着当你有钱时,你必须选择第一种提前还款方式?
不一定,因为如果我们的收入不稳定,较高的还款额会让我们压力更大。一旦我们失业,我们就不得不借钱来偿还抵押贷款。如果用贷款还房贷,利率肯定会超过6.37%,会很不划算。
同样,假设我们采用第二种还款方式。虽然利息多付了很多,但是月供减少了50%左右,从原来的6235.4元减少到3114.8元。相对来说,还款压力明显下降。
一般来说,假设我们要提前还款,现有的还款能力没有问题,那么我们可以选择缩短贷款期限,保持月供不变的方法。毕竟可以省不少利息!假设我们目前的收入很不稳定,疫情时断时续,对我们的收入稳定性造成一定威胁,那么最好选择贷款期限不变,减少月供的方案。
那么问题又来了。假设我们家每月总工资只有10000元,每月支出至少3500元,月供6235.4元,也就是说每个月都攒不下什么钱。这时候我突然有50万了。我应该如何选择提前还款的方式?最好在减少还款额的基础上缩短还款期限。
其实可以选择组合方式,比如:30万缩短贷款期限,20万减少月供。这样的好处是缩短了贷款期限,减少了月供,节省了不少利息。
当然,最理想的情况是我们有足够的现金一次性还清,这样可以省下最多的利息。
最后,还有一个提示。假设你可以用你的现金投资到其他地方,稳定地一年赚6.37%以上,那么你就不需要提前还款,因为你可以用这笔钱实现正现金流。
具体怎么选,要看我们所处的环境!
这是最好的时代,也是最坏的时代。资本思维与创新模式的融合,全世界都是你的舞台!
在新的商业世界里,没有过时的行业,只有过时的产品和过时的商业模式。未来所有的商业竞争都将集中在产品创新和模式创新上。
如果一个公司或一个老板缺乏创新能力,它注定会提前失败。请记住,没有创新就没有想象!