第1个回答 2020-09-28
近日，东莞市住房公积金管理中心发布了《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法(修订征求意见稿)》（以下简称《意见稿》）。其中，与现行贷款办法相比，《意见稿》修订稿相应辟出专门条款表述商转公贷款的要求，同时对可贷额度、贷款审批时效等进行细化。
调整1 商转公贷款可以形成组合贷款
据悉，东莞市自2011年开始试行商转公贷款，随着探索的深入，东莞市此前陆续出台了一系列的配套文件，但较为分散，甚至存在交叉重叠的地方，此次修订让商转公的相关规定合二为一，更具整体性。《意见稿》指出，已使用商业贷款用于购买本市自住住房的职工，可申请将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，称为商转公贷款。
申请商转公贷款的市民，除符合一般公积金贷款对象和条件外，还应具备其他条件。如提前偿还部分或全部原商业贷款的申请已取得原商业银行的同意、该住房已办妥不动产权属证书、该住房除为原商业贷款提供担保外没有其他权利限制、申请人或其配偶是该住房的产权人。
采用先还后贷方式的，应在商转公确认书出具后规定期限内办妥提前还款手续并提出公积金贷款申请；采用以贷冲贷方式的，应由公积金中心认可的担保机构提供担保；商转公贷款形成组合贷款的，再次抵押应已取得原立约方同意，且公积金贷款宜为第二顺位抵押，不得为第三或以上顺位抵押等。
相关负责人解释称，职工可将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，意味着商转公贷款后可以形成组合贷款，不再要求必须为纯公积金贷款，这将为无法还清商贷与公积金贷款差额部分贷款余额的职工打开了申请公积金贷款的大门，对于早期不符合公积金贷款条件但现在可以申请商转公的职工而言，尤其是近年房价快速攀升后这将具有较广泛的现实意义。
调整2 3种情形可贷额度最高可上浮20%
公积金贷款额度总体不变，但《意见稿》新增三种上浮情况：购买装配式住宅、本市认定的特色人才、申请贷款时往前推算已连续满5年未提取公积金的，可贷额度在计算公式计算额度的基础上最高可上浮20%。但不得超过规定限额，且上浮额度不累加。
目前，东莞市限额标准有三条，分别是不高于管委会确定的最高贷款额度（即首套房120万、二套房80万）、不高于抵押物价值的规定比例(本地申请首套房70%、本地申请二套房及异地申请60%)以及按照供收比计算的最高可贷额度。目前，可贷额度计算公式为：
可贷额度＝职工公积金账户余额×（缴存时间系数+收入调节系数）×流动性调节系数。借款申请人、共同申请人可贷额度分别计算后累加。
《意见稿》第十三条中还明确，最长贷款年限统一规定为30年。这也改变了目前只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房（含商转公）才可申请最长的30年。相关负责人解释，最长贷款年限统一规定为30年，一方面有相关文件支持，一方面是考虑到近年来东莞市房价上涨明显的职工还款能力减弱的实际，在风险可控的情况下延长贷款年限，以减轻职工还款压力。
调整3 贷款取消户籍限制 5个工作日要完成审批
《意见稿》中贷款申请人条件由“在东莞市缴存公积金的职工或在其他城市缴存公积金的东莞市户籍职工”改为“依规履行公积金缴存义务的职工”，取消了户籍限制。相关负责人表示，这主要是考虑到东莞市已根据相关部委要求将异地贷款的要求全面放开户籍限制，同时后续东莞市拟探索灵活就业人员自愿缴存，其贷款申请条件将作出特别规定。
贷款条件对比之前也有所变化。《意见稿》删除贷款办法关于借款人须为中华人民共和国公民的要求，同时将“连续足额缴存公积金满6个月”改为“申请贷款时往前推算已依规缴存公积金达规定期限”。
职工可向公积金中心、受委托银行、担保机构或代理机构提出申请，按规定提交资料并配合贷款调查和审核。《意见稿》规定，公积金中心对贷款风险进行审核时限压缩至5个工作日。凡缴存单位未办理缓缴手续，或未因死亡、离退休、出境定居而注销住房公积金账户的，借款人在贷款发放后停止缴存公积金连续满12个月的，公积金中心应按借款合同约定及时处置。