接受土地投资入账价如何确定？

Question

如题所述

Answer 1

，除开发房地产业务外，还拥有一块成本为1亿的工业用地；B公司为从事物流和兰花种植的非房地产开发企业；现A公司将工业用地按公允价值3亿对B公司投资入股，供B公司扩大物流及兰花种植业务。问题三：一年半后，B公司经政府批准将上述工业用地性质变更为住宅用地，并补缴了土地出让金1.5亿，那么当B公司开发并销售住宅时可抵扣土地增值税的土地成本是多少？可抵扣企业所得税的土地成本是多少？答案:一、房地产企业将土地使用权投资于非房地产企业，继续执行财税[1995]48号文件规定，免征土地增值税。二、依据企业所得税法实施条例第25条、国税函[2008]828号规定，企业以非现金资产对外投资，因其发生的所有权转移，应视同销售确认资产转让所得。土地评估增值，应当并入A公司当年应纳税所得总额，缴纳企业所得税。但依据财税[2009]59号文件规定，B公司收购A公司非现金资产（土地使用权），如果收购非现金资产（公允价）占全部非现金资产总额（公允价）的比例超过75%，并且B公司以本企业股权作为对价，可以选择适用特殊重组办法进行所得税处理，即A公司暂不确认资产转让所得，相应地，A公司取得B公司股权的计税基础按照1亿元确定，将来转让股权计算股权转让所得时，按照计税基础扣除。三、B公司接受投资的土地使用权应当按照公允价值作为计税基础，在计算土地增值税和企业所得税前扣除。取得土地使用权所支付的金额包括现金、非现金资产、权益工具或承担的债务金额。接受投资的土地使用权，是以支付权益工具（股权）的代价取得的，其股权的公允价与土地使用权的公允价相等，其取得土地使用权支付的价款，即是投资合同确认的价格（投资时的评估价）3亿元，此外，补交的出让金1.5亿元以及缴纳的契税一并构成土地使用权的计税成本。