第1个回答 2012-06-05
呵呵，我自己找的，看看对你是否有帮助吧。有用的话，记得给分给我哦~ 近日，南宁市政府部门携近十个商业地产项目，在上海等地展开了一系列声势浩大的商业地产推介会，再次引起了上海投资者对南宁房产市场的注目。高档写字楼需求大上世纪90年代中期，以泰安大厦为代表的南宁第一代写字楼一推出即遭“冷遇”，南宁市写字楼开发一直陷入低迷状态。直到最近，以航洋国际城、地王国际会展中心等为代表的第三代写字楼出现，南宁才结束了没有高档写字楼的历史。 多年来，南宁积蓄了大量的写字楼需求，加之“中国-东盟博览会”永久性的落户，南宁高档写字楼将面临巨大供应缺口。目前，纯写字楼空置率非常低，南宁市大部分写字楼的出租率达到90%左右。商铺投资需关注后期经营 除了写字楼，南宁商铺近期也出现了一轮爆发性增长，从大连万达到华星时代广场，从金湖广场到新朝阳商业广场，南宁商业地产项目纷纷登场，四面开花。 目前，南宁商业地产的开发商普遍遵循着“开发—出售—卖完走人”的开发模式。为了刺激销售，南宁许多开发商都采取出售后包租的方式，承诺在一定年限内给予投资者固定的回报率。不过，有关专家提醒，承诺能否兑现，关键取决于商场的经营。写字楼比商铺回报率高 有投资者戏称，“投资商铺是金、办公楼是银、住宅是铜”。但在南宁，写字楼投资回报率较商铺回报率要高。商铺方面，目前南宁市中心商业街———东葛路的商铺价格在2万元/平方米左右，投资者如果购买50平方米的临街商铺，总价将达到100万元，在每月租金稳定达到150元/平方米的情况下，年投资回报率约6%左右。南宁购房费用一览 购房税收：除5%营业税外，南宁个人房产交易要缴6种“小额”税(费)：土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费。 印花税按“产权转移书据”税目，以合同所记金额按0.5‰计征；教育费附加以实际缴纳营业税的3%缴纳；地方教育附加以实际缴纳营业税的1%缴纳；防洪保安费以售房收入的1‰计算缴纳。 应纳土地增值税按四级超率累进税率计算： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税，税额＝增值额30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税，税额＝增值额40%-扣除项目金额5%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值，税税额＝增值额50%-扣除项目金额15%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额＝增值额60%-扣除项目金额35%。(以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数)城 市维护建设税以实际缴纳的营业税为计税依据，税率为：纳税人在市区的，税率为7%；纳税人在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人不在市区、县城或建制镇的，税率为1%，与营业税同时缴纳。 手续费用： 保险费：0.43‰～0.56‰(30年～5年，以房屋总价为基数×费率×贷款年限) 购房合同房产登记备案费：50元按揭抵押鉴证费：130元 写字楼需求行情看涨 购房一族主要有两种，一种是自住型，另一种是投资型。政策调控对投资者有影响，而对于自住型的，则影响不大。 与公婆住在一起的庞女士，几年下来有了一定的积蓄，本来打算买套房子奖励自己，过过“出租婆”的瘾，但去年的观望情绪还是将她震住了，她将这来之不易的钱紧紧捏住，到新年楼市回暖时还是没敢花。 对于自住型购房者，政策的变化却没能拖住他们买房的决心。一位刚在仙葫买房的业主告诉记者，自己年届三十，女朋友也谈了两三年了，不管房价如何也得建个“窝”好成家，在楼市刚回暖时买，也许还能摊上个好价钱。他说，对于住宅，如果需要，该买的时候还是要买，不要再拖，按目前的形势估计，房价今后一段时期内不会下跌。因为南宁市的房价在全国同类省会城市中不算太高；其次，南宁市在发展，进城务工的、外地来发展的年青人越来越多，结婚的人就多，他们就要买房，买房的人多了，房价自然要升。 小老板卢先生自办公司，以前租赁别人的住宅在小区内办公，去年赚了点小钱后，立即在五象广场附近买了一间写字楼。他告诉记者：目前在建的写字楼（商务楼），大部分都集中在綤东，如金源CBD、航洋、汇东国际、绿城画卷等，綤东作为城市CBD的格局已定。 随着中国－东盟博览会的每年“盛开”，近几年会有更多的南宁市外、广西区外的投资者来做生意，往后外商也会盯上南宁市这块热土，綤东的写字楼会成为办公地点的首选，写字楼的需求会越来越大。 记者采访部分购买写字楼的市民，他们认为，准备买房的钱已“捂”了半年，但房价并没有像期待的那样跌下来，目前写字楼的价格与绝好地段的住宅基本持平，每平方米在4000～5000元左右，不算太高。 再者，目前大部分中小公司租赁在小区或商住两用的大楼里办公，随着经济的发展，壮大起来的企业会慢慢转移到纯商务的写字楼里来办公。所以，写字楼的价格估计还会有涨。 1. 宏观调控对写字楼需求的影响 从发达国家房地产市场发展经验来看，由开发型向经营型的转变是房地产市场走向成熟的必然。在国内土地供应量越发有限，特别是特大型城市土地资源愈发稀缺，银根进一步收紧的市场环境下，写字楼开发商必将由开发型向持有经营型转变，从“开发商”向“发展商”转变的意义在于：它使开发企业本身的可持续发展成为可能.原来购买意向的公司客户，特别是品质高的大型集团客户一定程度上会持币改租，二手市场会进一步活跃。发展商会进一步洗牌，资金实力强、融资渠道畅通的发展商会强者愈强。由于中国长期低息，从未来看，人民币升值是必然趋势，在升值前的这一阶段会导致外国（特别是美元）投资机构或基金表现活跃，对于楼宇品质和客户品质比较高、产权统一的写字楼会表现出十分浓厚的兴趣。 2. 大单成交案例中所反应的需求演变趋势 2005年，推动写字楼销售市场的主力仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强，在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量。从2005年大单成交案例中可以看出，2005年国内企业主要青睐中关村、金融街区域的写字楼，其中购买金融街的都为金融、保险业巨头，而进驻中关村的国资企业主要看重较高的性价比。 市场上酝酿已久的外资基金也在2005年频频出手，他们的目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目。事实上机构投资者在2005年的活跃并非偶然。2005年的 写字楼市场出现了东边热、西边冷的现象。东边以CBD、燕莎、东长安街区域为主导，入住率节节上升，租金也水涨船高，销售价格更是从前几年的16000元/平方米左右抬升到了18000-24000元/平方米的水平；西边以中关村为主的写字楼销售市场则因为严重供过于求，价格屡创新低。而且受宏观调控的影响，大多数开发商的资金链都出现了紧张，急于将项目出手，而散售市场又受到了抑制。机构投资者选择在这个时候出手，往往可以以极优惠的价格获得一个极具市场潜力的物业。 从大单成交的需求演变趋势来看，国有金融、电信、能源等大型企业自用型的需求具有很强的刚性，基本上不受房地产政策或者市场环境的影响，只受国家宏观经济环境的影响，在中国宏观经济环境长期向好的趋势下，这类需求将一直存在，是 市写字楼销售市场最可靠的支撑。 而外资基金为主体的国外热钱，对 市写字楼销售市场的需求则具有周期性，与他们对 市写字楼市场环境的周期预测相关。预计近期内外资基金仍然会加大对 市写字楼市场的投入，不过随着CBD、燕莎、东长安街等地新建顶级项目的日渐稀少，这些基金将会转变投资方向，其他区域如东二环、朝外、亚奥的项目将迎来机会。另外，一些业权统一，经营稳定的二手写字楼项目也获得了投资市场的关注，如位于东二环的首创大厦，已经和几家外资基金进行了接触。 3. 需求的转变对写字楼营销方式所产生的影响 3.1 新的销售模式势在必行 目前写字楼的销售模式，和以往有很大的区别，通过大规模的广告宣传吸引客户，之后通过坐销等待客户上门的销售模式已经不能继续发挥作用了。 新形势下的写字楼项目销售，是点对点的营销，从客户接待服务、谈判、法律文件、销售方案定制等环节都是一对一跟进；可以说写字楼的销售市场已经没有了批发行为，由于客户决策考虑因素多，周期长，在加快成交节奏方面项目方难以掌握主动权，因此只能踏实做好每一个客户，每一个单子，在这期间销售人员的积极主动性是促成客户成交的关键，在销售市场经常发生这样的情景，相邻的两个品质相同的楼盘，销售业绩却相差很大，很大程度上归咎于销售团队的素质、销售管理制度，尤其是销售激励制度。 3.2 全面分销 通过大众媒体宣传吸引客户上门的作用越来越小，而代理公司口碑相传在写字楼的营销中作用越发明显。目前市场上成交的客户中，绝大多数都会有代理公司的参与，根据以往经验，通过其他代理公司每带来一个意向客户，那么这家代理公司至少对10个客户做过本项目的宣传工作，其中至少有1-2个客户会由此主动关注本项目，因此，这种通过其他代理公司分销带来宣传上的连带效应非常强大。 3.3 全面直销 在目前写字楼供应量持续放大、客户的选择空间越来越大的前提下，单纯的坐销无疑是“靠天吃饭”。近期连续出台的宏观调控政策使写字楼的购买客户持续进入观望状态。但是，写字楼的买家历来都是有实力的企业，客户的观望并不等同于没有需求，在经济稳定快速发展的情况下，企业对写字楼的需求将必然持续增长。在这样的市场环境下，只有主动出击，并对需求客户的决策者进行系统地说服工作，最终引导客户进行购买，才能取得项目销售的成功。 3.4 坐销与直销结合 坐销是传统的销售方式和获得上门客户的唯一方式，同时也是接待上门的代理机构的主要方式，还要负责安排客户看房，进行买卖或租赁谈判；因此在主动开展直销的过程中，继续做好坐销工作，通过跟进反馈提高上门客户的成交率。 3.5 整售与散售结合 尽管目前写字楼销售市场受到宏观调控的明显影响，但是大面积或整栋购买的需求仍然很强烈。另一方面，整售的机会向来都是“可遇而不可求”，大客户的谈判周期长、谈判难度高，同时，对成交条件的要求比较苛刻，同时各竞争项目对大客户的争夺非常激烈；相比之下，散售的需求数量多，可把握的程度远远高于整售，总体而言面临的风险较低。