A与开发商签了房屋买卖合同，开了预付款发票，有贷款，未开全款发票，未办理房产证（整个小区都没办房产证），房子已交付4年。我想从A手上买房子，和他签了一份私人合同，给了部分预付款，用于他将贷款还清。但他现在没有全款发票，没有房产证，只有和开发商的合同以及预付款发票。我该如何降低风险，避免后续他耍赖不办理过户。