关于房产过户的法律问题

Question

2011年，我居住地有个单位给内部职工团购房，A有个指标，以*万的价格让给我，当时双方签了个指标转让协议（未公证），我把转让费一次性付清。随后几年，该房产办理过程中所有费用（包括房款，物业，维修基金等所有费用）以及所有手续都是由我支付和办理。去年该房产的不动产证下来了，是A的名字（独自所有），按照现有的法律规定，不动产证下来之前她是无权转让的，所以，我跟她签的那个指标转让协议不受法律保护，我跟她商量让她把房子赶紧过户给我，但因她全家迁到外地了，很不方便，她说让我找个中间人，作为她的委托人，陪我办理房产过户，我咨询她所在地的公证处，说“房产过户委托必须在房产所在地办理”，但今天我到我们本地公证处，公证处说“目前这种房产过户委托不办了”，我傻眼了，想咨询一下懂法律的专家
1，她目前居住地公证处，以“房产过户委托必须在房产所在地办理”为理由不给办理过户委托，但我们市的公证处也不给办理，该房产名义所有人又不在本地，我该怎么办？买房子钱是我出的，但证不是我的名字，我该怎么保护自己的合法权益？请专家帮我支支招！
2，如果我跑到A目前的居住地，跟她一起去公证处，不办过户委托公证，只办一个证明，就是让她证明买这套房子所有的钱都是我出的，然后拿到本地法院，通过法院要求房产部门认可我的所有权，申请把房产改成我的名字，可以不可以？

Answer 1

你的问题我刚好处理过，现在回答如下：
总而言之是尽快协调A与你办理过户手续，方法有三：1、A亲自回来和你办理，办理过户手续并不复杂，可提前咨询房管部门准备好相关资料，A仅需到场即可，一般半天就可办理完毕；2、如A所说，去公证处办理委托，委托第三方代为办理。你问题中所说，要在不动产所在地办理，是因为公证处也有受理范围的限制，但是公证处的这个受理范围并不百分之百不能突破，可以再继续做工作。另外，公证处是每个区有区公证处，每个市有市级公证处，每个省有省级公证处，建议这三个公证处都问一下。如果A所在的地区的公证处确实不给办理，也没有必要再到不动产所在地办理，因为A既然能到不动产所在地，那就可以直接到不动产所在地的房管部门办过户，没必要再办公证委托。
3、上述两个办法均无法办理，你可以去法院起诉A，要求确认归你所有、A协助你办理过户手续。并且申请法院查封这套房产，保障顺利执行。你需要准备的证据有：指标转让协议、所有缴费的单据和凭证、现在房子由你控制的证据以及A所签的购房合同、房产证等。A可以委托律师或亲属出庭应诉，不必自己前来应诉。你这种情况属于借名买房，只要没有侵害社会公共利益（比如，转让经济适用房名额，一般不予保护），一般都会实际所有人为出资一方。判决后，你申请执行，法院去房管局下协助过户手续，你自己就可以去办过户了，这样你需要多支出诉讼费和执行费。当然，A也可以与你达成调解，而不用法院判决，法院向你们出具调解书（与判决书具有同等效力，均可以申请执行）调解还可以减半收取诉讼费。
最后，建议尽快过户，因为现在房子在A名下，A可以出售、抵押，A涉及诉讼的，债权人还可以查封这套房产，这三种情况对你均不利。
指正一下，你说的指标转让协议不受法律保护，不完全正确。只要是双方意思表示真实，不违反法律的效力性强制性规定，都是有效的。当时无权处分，事后取得相应权利的，也有效。
手机打字多有不便，如有没说清楚的，可以向我补充提问，希望对你有帮助。

Answer 2

第一个问题：对方住所地的公证处没问题。房屋过户必须房主本人在场，即使做公证也要在房屋所在地的公正机构。

第二个问题和第一个问题的后半段其实是一样的。目前为止，你只能证明自己是出资方，无法证明自己是产权人。在这个前提下，要有足够的证据证明你是出资人，即相应的票据、银行流水、对方出具的证明（这个可以不去做公证，因为没什么意义）。但是，无论如何，因为我们国家采取不动产登记管理制度，所以房子的所有权人是对方，只要不过户，房子都是对方的。最多只能证明对方欠你钱，而不是房子。
最后，你所说的到本地法院怎么样，实质就是跟房屋的产权人打官司，拿到判决以后再去房管局改名。也是一种有效的途径。
房屋过户三种途径就是：产权人亲自去改名、公证和法院判决，三种途径你都提到了，但是除了走民事诉讼方式以外，都需要产权人亲自出面。

Answer 3

《公证法》

第十一条

根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项： （一）合同； （二）继承； （三）委托、声明、赠与、遗嘱； （四）财产分割； （五）招标投标、拍卖； （六）婚姻状况、亲属关系、收养关系； （七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录； （八）公司章程； （九）保全证据； （十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符； （十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。 法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

第十二条

根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构可以办理下列事务： （一）法律、行政法规规定由公证机构登记的事务； （二）提存； （三）保管遗嘱、遗产或者其他与公证事项有关的财产、物品、文书； （四）代写与公证事项有关的法律事务文书； （五）提供公证法律咨询。

第二十五条

自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。 申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。

你申请公证的内容有问题，第十三条，公证机构不得有下列行为： （一）为不真实、不合法的事项出具公证书； （二）毁损、篡改公证文书或者公证档案； （三）以诋毁其他公证机构、公证员或者支付回扣、佣金等不正当手段争揽公证业务； （四）泄露在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密或者个人隐私； （五）违反规定的收费标准收取公证费； （六）法律、法规、国务院司法行政部门规定禁止的其他行为。

根据房地产管理法38条规定，未办证的不得转让。

你应该申请的事，找个委托人把她的房子委托卖给你，掩盖掉你出钱的那些内容，否则公证处不会给你公证，你出钱的内容的。

Answer 4

房产如何过户？

Answer 5

国内当然是定荣家了，目前在国内项目最多，规模最大，质量目前也是最好的，只是价格比很多小公司贵点，但是比较靠谱，没有套路