第1个回答 2022-07-26
社区底商从去年开始进入销售的滞销，一开始还是郊区大盘的社区底商，后来逐步扩散到城区中心。
郊区大盘的社区底商不好销售的逻辑比较好辨认，因为入住人口较少，流量不高，不够支撑商家的利润。
而成熟的市区中心底层商铺不好销售，归咎于近期市场的宏观经济形势。本来实体店经济就不算太好，加上近两年的疫情影响，经营更是步履维艰，空置率居高。
这里无论是郊区还是成熟社区，底层商铺核心的问题就是回报率低，不足3%的回报率，使投资者望而却步。更可怕的是经营者市场预期不好，即使0回报（免租经营），经营者的经营意愿也不是很强烈。这样从投资角度和使用角度，底层商业都处于 历史 上的至暗时刻。
投资商铺原来的底层逻辑是：增值+租金。一般来讲 健康 的市场，租金大约4-6%，增值4-6%（都是每年）。综合收益到达8-10%。但是现在这样的底层逻辑坍塌了。增值不增值不好说（一般商铺价格都偏高，理论依据就是租售比），租金也只有2-3%。在没有增值可靠保证的基础上，只有2-3%的租金，投资者是不会出手的。
商铺的使用逻辑是卖的不用，用的不卖（当然不是绝对的）
那么对于使用者来说（经营者）逻辑就利润覆盖租金，但当零租金都不能覆盖利润的时候，使用（租赁）也就失去了市场。
没有预期增值，没有5%的租金回报以及保证，社区底商陷入低谷。
目前没有太好的解决方案，核心的问题是怎么保证客户投资的增值，如何保证回报率大于5%，更重要的是如何保证。
如何保证传统的方式是格子铺的销售模式的引入：承诺返租。但面对这市场失信项目的越来越多，投资者不信了，还有由于以前投资回报承诺的失信造成的 社会 问题，政府也开始严格监管了。所以这个方案不能在市场上奏效。
还有的方式就是先招商，后期带租约销售。逻辑很美，实现不了。如果能考正常的招商能招来商家，那么销售也自然不成问题，关键是靠免租招商，带到人流的方式根本不奏效。招商根本招不来，靠卖，现在是卖商的阶段，招没有用。从社区底商招商运营在销售的类似格子铺的销售方案，在近1,2年的市场中鲜有成功。
以租代售的底层逻辑思维是使用者变成购买者，采用分期或者零首付的方式，因为现阶段本身的用家就少（经营者少），这个政策的执行效果也就很差，但能销售处一部分，大约总体的10%以内，条件是分期5年，价格合理。价格不合理分期也没用。
目前底层商铺越来越成为，开发商去化的难题，无论一线、二线城市都是如此。要想去化，首先就是价格回归合理，第二点就是融资思路，融转售。这个思路是目前社区底商去华最为有效的策略，策略是策略，不能保证火，有可能性，但一定能去化。算算账吧。