第1个回答 2013-11-18
阳光小区第四期（最后一期）的购房户，最近接开发商通知交房。但开发商要求交代办房产证的各项税费。令我们不能理解的是，一、开发商声明宣城房管局收契税的规定是按照房价的高低来确定税率，房价是3500元/平方以下的房子，契税税率按2%收；房价是3500元/平方以上的房子，契税税率按4%收。而且没有任何优惠政策。二、开发商声明房管局等部门要求代收公共维修基金和契税两项费用，是房屋交付前提条件。事实上在办理手续中，已明显的表明，开发商的此举是在有关部门的积极配合下实行的。去年年底，为了应对金融危机，从中央到地方都出台了一系列的政策。宣城也出台了《宣城市人民政府关于促进我市房地产市场稳定健康发展的若干意见》（宣政68号文件）其中有明确的关于征收契税的内容，摘录如下：一、落实国家住房消费的优惠政策，降低住房消费交易成本（一）降低住房消费交易成本。在2009年12月31日前，对个人购买90㎡及以下住房的，所缴纳契税由契税征收机关同级财政给予全额补贴；对个人购买90㎡到144㎡（含）住房，所缴纳契税超过1%部分，或者购买超过144㎡的非普通住房，所缴纳契税超过2%部分，均由契税征收机关同级财政给予全额补贴；对农民进城等外来人口在市区首次购买或拆迁安置（购买）144㎡（含）以下的住房，所缴纳契税由契税征收机关同级财政给予全额补贴。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令[1997]第224号第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。那么现在房管局到底执行的是什么政策，怎么会与政府刺激经济、应对金融危机的政策相反。开发商的做法是先签物业管理公约，交物业管理费及还有契税等等，然后才给钥匙，这实际上是程序的颠倒，当购房人足额缴纳了房价款之后，开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房，这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳，交付钥匙和契税的缴纳，不是互为前提的一个关系，交付钥匙是开发商的义务我咨询律师得知，开发商无权代收维修基金和契税，购房者如果通过开发商缴纳这两笔税费，虽然省了很多跑腿的工夫，但是却给自己带来了很大的风险。因为开发商代收维修基金和契税，自然是将这笔钱放在自己的帐户，等到积攒一定数量业主之后，统一去交给相关部门，在开发商保管这些钱的时间内，开发商是有机会自行支配这些钱的使用的。一旦开发商需要资金周转时，很有可能先将这笔资金挪用，而如果开发商如果出现资金链断裂，还不上这笔钱，那么业主的产权证等手续都可能办不下来了。根据2004年10月国家税务总局下发的《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。开发商为购房人代办产权证时，以税务机关委托其代征契税为名，要求购房者委托其代交契税是不符合规定的。开发商无权代收公共维修基金和契税，为什么却普遍热衷于此，甚至将代收公共维修基金和契税两项费用，与交房入住强行捆绑？尤其是开发商声明此举是房管局等部门要求这样做的。除了开发商所称“为了提高办事效率”的原因外？是否还有别的利益驱动？这究竟是帮助购房者少跑冤枉路还是给购房者挖下了陷阱？目前我市房管局让开发商代收维修基金和契税，并与房屋交付进行捆绑，和我市执行按房价来确定高税率的契税，两者有什么必然的联系。