房产税要来了，房价会降吗

Question

如题所述

Answer 1

您好。
目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。
首先、开征房地产税必须先由全国人大立法
房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则，也就是说，“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税”。
一系列政策频出，意味着未来开征房地产税，必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。
房地产税到底难在哪里?“房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上 的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。”刘桓告诉记者，实际上，房地产税的出台，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的 必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”
其次，除了税制体系的再设计，房地产税还面临哪些难题?
一、房产税收入都抵不上征税成本?专家建议由中介组织代征
目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地”之差，实际差别却很大。
房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。
事实上，近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论，都是使用“房地产税”这个概念。这意味着，未来的房地产税，征收对象不仅是房屋，还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合，因此应该是房地产税收体系的综合改革。
由于房地产税是典型的地方税，理所当然该由地方税务部门来征收，而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上，房地产税作为直接税种，征收难度大、成本高，绝大部分城市即便强行开征，获得的收入也难以抵消成本。
从以往房地产税的试点城市看，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道，重庆从2011到 2013年，累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配，征收所花费的人力 物力成本相对巨大。
“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓告诉记者，直接面对居民征税很难，“一旦征收房地产税，一个楼内的一百户居民就有一百种情况，税务局要分别对待，我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”
记者注意到，迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收 房地产税，难度可想而知，“建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，这样可以节省税务部门的人力物力成本。”
即便如此，刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧，“其诚信程度、职守操守和业务能力目前也都没有达到相应的水平。中国是一个大国，南北东西差别很 大，二元性结构特征也很明显，税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上，这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。”
二、税率多高?按什么房价征收?免征额是多少?
老百姓最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗?要多交多少钱?
以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元，按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算，每年 需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税 6250元)。
现实或许不会这么悲催!据记者了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税， 税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算， 在北京二环购买一套100平米房子，每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万 (每月缴税2083元)。
“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉记者。
另外，刘桓还建议说，我国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免征额。
2011年上海和重庆的房产税试点方案，皆有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。
“根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于3口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者。
对于免征额和税率，目前官方并未透露出任何信息。当下，大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。
三、中短期内，房地产税与土地出让金并行不可避免
征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由。
不过，原国家税务总局副局长许善达曾指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。
在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内)。
目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。

Answer 2

我国房地产行业主要的问题？

（1）房价高，特别是2015年4月以来，北京，上海，深圳等一、二线城市的房价急速上涨，一部分是“房产投资者”本身的原因，在早期房地产行业发展的时候，“炒房客”推波助澜，让房产投资者产生了一种“买房只涨不跌”的畸形心理，我把“炒房客”称之为“背后的凶手”。

（2）商品房空置率高，从2008年开始，国家开始出台政策加大力度建设保障性住房。商品房空置率高的缘故，导致中国的保障房出现“严重性供应不足”的问题，如果能开征房地产税，并把部分财政收入纳入保障房建设中，将会同时缓急“住房难”的现象。

（3）最后一个问题就是逐步解决地方政府对“土地财政”的依赖性。综于各种原因，开征房地产税来调控当前过热的房地产行业已经迫在眉睫。为了对房地产税的开征做准备，2011年上海市、重庆市率先进行试点，推进我国房地产税收的发展。从2018年提出“稳妥推进房地产税立法”，到今年两会提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法进程不断加快中。2018年4月，房地产税法草案已经形成并在内部征求意见。同年9月，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”，而且全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提供了数据支持。房地产税立法的基础性条件已逐步具备。

开征房地产税可能带来哪些影响？

（1）对房产投资者的影响

对于房价的过快上涨，一部分原因来自于房地产市场背后的“炒房客”。在他们的推波助澜下，房产投资者开始把房子当成了一种“理财产品”，随着房价的不断上涨，房子逐渐失去了原本存在的意义，特别是二、三线城市，发现很多房产投资者买了房子后就置放在一边。这种现象，使得房子的供给和需求之间的矛盾不断扩大，加速了房地产行业的“泡沫化”。房地产税的征收，可以有效地减少“房产投资者”的利润，在控制他们炒房行为的同时，释放出更多的房源。这样，才有利于房地产行业的健康发展。

（2）对普通购房者的影响

相信每一位来到陌生城市的购房者都想拥有一个自己的房子，显然商品房对于购房者来说已经成为刚性需求。全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文曾对上海、重庆两大房地产税试点城市给出来12个字的评价：“细致扎实、运行平稳、成效明显。”可见，从长远的角度分析，房地产税的落地能够保障普通的购房者买到房子。而且，房地产税可能对于首套房子采取免税的政策，大大地降低了普通购房者的成本。总体来说，普通购房者在房地产税的征收中，还是可以获得较大的利益。在抑制房价快速增长的同时，房地产税的征收如果部分用于社会保障房的建设，未来，将会有更多的普通购买者可以买到社会保障房，慢慢地解决“住房难”的严峻现象。

（3）对房地产商的影响

从目前的行业现状看，对于房地产商肯定是“悲伤逆流成河”。房地产商主要是开发房地产来投资赚钱。如果一旦房地产税落地，房地产商就要比之前多征收一定的土地出让金和房地产税，自然会间接提高他们的开发、销售成本。特别，对于高档住宅而言，可能其税率还会大大增加，之后可能会迫使房地产商选择开发保障性住房。当是，从长远上看，房地产税将会规范房地产商的主体行为，防止出现房地产行业“泡沫化”的风险，从而营造出一种“健康向上，可持续发展”的房地产行业氛围。

参考资料：文章节选于企易税官网-《房地产税出台在即，房子该买还是卖？》

Answer 3

房产税快来了，按道理来说房价会下跌。但现在房价的决定不存于房产税，而是在于地方政府对土地和存量房的有意调节，不给房价下跌。

Answer 4

肯定会降，你不一定采纳我的看法，但房产税出来后你再看，100%要降，而且现在的中国房子已经盖得太多了，14亿人口，但房子已经够40亿人住了，你有没有看到一些房产巨头都收手转行了，而且一线城市也在降价，还有一点今年的土地大部分城市都流拍，特别是二、三线城市几乎卖不出去

Answer 5

近日有关房地产税法草案已经完成的消息又刷爆朋友圈，关于房地产税的讨论又开始了。 那么房价会不会下降呢？专家认为：房地产税的草案即便顺利开征，也不太可能指望它带来房价大降。在以供求关系为主导因素的房地产市场上，此税有利于楼市挤泡沫，减少投机，稳定市场，但指望它带来房价大降，恐怕也是想多了。 其实从2011年已经实行试点的城市重庆、上海来看，无论是对增量征收，还是对高端存量征收，由于其所涉及人群是有限，其对房价的影响可以忽略不计，所以房价因此下降的可能性不大。