第1个回答 2023-01-20
第三节 税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：
增值额占扣除项目金额比例
税率
速算扣除系数
1
50%以下（含50%）
30%
0
2
超过50%～100%（含100%）
40%
5%
3
超过100%～200%（含200%）
50%
15%
4
200%以上
60%
35%
【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。
第四节 应税收入与扣除项目（熟悉）
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
转让项目的性质
扣除项目
（一）对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目
（二）对于存量房地产转让
1.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
（二）对于存量房地产转让
1.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
一、应税收入
二、确定增值额的扣除项目
（一）对于新建房地产转让，可扣除：
1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本
【例题·综合题】（2006年）某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：
（1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。
（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。
（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数。
（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；
（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额；
（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额；
（4）2005年应缴纳的土地增值税。
【答案】
（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝[（2000＋800）×（12000÷40000）] ×（50000÷60000）＝700（万元）
（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200×50000÷60000）＋（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700＋6100）×（10%＋20%）＝2040（万元）
（4）2005年应缴纳的土地增值税
增值额＝16000－（700＋6100＋2040＋16000×5%）＝16000－9640＝6360（万元）
增值率＝6360÷9490×100%＝65.98%
应缴纳土地增值税＝6360×40%－9640×5%＝2544－482＝2062（万元）
3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
这里的利息注意两点：
①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
②不包括加息、罚息。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）
非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。
【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）。
A.营业税、印花税
B.房产税、城市维护建设税
C.营业税、城市维护建设税
D.印花税、城市维护建设税
【答案】C
5.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。
A.1500万元 B.2000万元
C.2500万元 D.3000万元
【答案】D
【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）
（二）对于存量房地产转让，可扣除：
1.房屋及建筑物的评估价格。
旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.16.5
B.22.5
C.25.5
D.14.5
【答案】A
【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 ＝800×40%。
扣除项目金额＝－800 ×40%＋25＝345（万元）
增值额＝400－345＝55（万元）
增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，适用税率30%。
该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800 ×40%－25）×30%＝16.5（万元）。