第1个回答 2022-05-31
一、对《江苏省物业管理条例》作出修改
（一）将第一条中的“物权法”修改为“民法典”。
（二）删去第三十六条第三款。
（三）将第三十九条第二款第一项修改为：“建设工程竣工验收合格，取得自然资源、公安、生态环境、人防等行政管理部门和消防管理机构出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案”。
将第二款第三项修改为：“教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、养老服务、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成”。
（四）增加一款，作为第四十七条第三款：“物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”
（五）增加一条，作为第五十五条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。
“依据前款规定解除合同造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
（六）将第五十五条改为第五十六条，修改为：“物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
“物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
“业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。
“物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。”
（七）将第五十六条改为第五十七条，修改为：“物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：
“（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
“（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；
“（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
“（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
“（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。”
（八）将第六十条改为第六十一条，修改为：“业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，不得损害公共利益和他人合法权益。”
（九）将第六十五条改为第六十六条，修改为：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。
“业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。”
（十）将第六十八条改为第六十九条，修改为：“城市管理、公安、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源等行政管理部门和消防管理机构，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。”
（十一）将第六十九条改为第七十条，修改为：“住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。”
（十二）将第七十六条改为第七十七条，修改为：“发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：
“（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
“（二）电梯故障危及人身安全的；
“（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
“（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
“（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
“（六）危及房屋安全的其他情形。
“应急维修费用向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。”
（十三）删去第七十七条第二款。
（十四）将第八十四条改为第八十五条，修改为：“违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定支付物业费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。
“物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
（十五）将第八十七条改为第八十八条，修改为：“有下列行为之一，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款：
“（一）违反本条例第五十七条第一款规定，原物业服务企业未按照规定履行交接义务的；
“（二）违反本条例第五十七条第二款规定，原物业服务企业在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，不维持正常的物业管理秩序的；
“（三）违反本条例第五十八条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。”
（十六）将第九十条改为第九十一条，修改为：“违反本条例第六十八条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府城市管理、公安、生态环境、自然资源、建设、房管等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。”
（十七）将第九十一条改为第九十二条，将其中的“依法给予行政处分”修改为“依法给予处分”。
（十八）增加一条，作为第九十四条：“其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。”
（十九）将第三十四条、第四十八条、第五十一条、第八十五条中的“物业服务费用”，第三十五条第二款中的“物业服务费”，第五十条中的“物业服务收费”修改为“物业费”。
（二十）将有关条款中的“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”，“民防行政主管部门”修改为“人防行政主管部门”。
此外，对条文顺序作相应调整。