若说这两年开发商最缺什么，那一定是最缺钱。
去年国家对开发商祭出了“三道红线”，对开发商资产负债率提出了上限。最近国家相关部门又使出了“两道红线”，从银行端对开发商上了“紧箍咒”。
开发商融资难，又要降低负债率，楼市还不景气，撑不住的开发商就得面临倒闭了。
根据中房网的统计，2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。其中广东占23%，浙江和湖南占10%，江苏占7%，这四个省的破产房企数量合计占比达到2020年全国破产房企总量的一半。大山东占了4%。
从银行融资不到钱，很多开发商就把心思转到了买房者身上，毕竟买房者作为一个个的个体，更加容易被忽悠。今天我想提醒的是，在今年这个特殊时刻，开发商的这些新伎俩你一定要警惕。
01 返现
一般的购房返现，就是你买一个一两百万的房子，最多返你几万的现金，这是开发商的一种促销模式，没有大的问题。
可要是开发商说你只需要交首付，贷款都以现金的方式返还给你，你信不？
这种“好事”就在河南郑州发生过。
这家开发商的操作模式是：假如房价120万，购房者需交40万的首付，贷款80万。然后再交20万的现金，和开发商签一个“120万云币”的合同，这样每天按照总价万分之五给购房者返现，相当于购房者基本上不用再交月供了。
这个操作云里雾里的，购房者都闹不清楚，只知道交了40万首付+20万现金，就不用还房贷了，每月需要还房贷时这个“云币”平台就会返回足够月供的现金。算下来，购房者是半价购房了，是天大的“好事”。
有点常识的人都知道这种事真不了，不然开发商不得赔死，开发商又不是慈善家。最终，返现了几个月后就不再返现，20万现金也不给退，月供还需要正常还，找到开发商时，开发商一句“这是第三方操作的，和我们没关系”就没下文了。
这个开发商操作的还比较含蓄，有的开发商甚至直接承诺，你现在买房，以后每年返回现金N%，M年后就能返给你50%，你相当于是半价买房。这种操作中，和买房者签订返现合同的多数不是开发商，而是第三方公司，市场好时可能会实现，市场不好时就会一拍两散，买房者无处要钱。
所以，对于买房返现这个事，返你个几万的小恩小惠，是可以相信的。要说多少年后返你一大笔钱，你就当他是放屁好了。
02 包租
买房包租这个事，多发生在商铺、写字楼、公寓等商业性质的房子上。
我见过牛逼吹得最响的一家全国头部开发商，发出了商铺10年包租返本的广告。这家开发商的操作模式是：假如你100万买了商铺，每年返给你10万的房租，10年回本。
这个模式听着很划算，10年白赚了一套商铺。但细究下来，风险重重。
首先这个包租合同是和第三方公司（招商公司）签订的，一两年后第三方公司可能就会跑路了，或者说招不到租客不干了。这时候，开发商会说是第三方公司的责任，第三方公司会说是市场原因，买房者经年累月走完法律程序，也就只能赔个半年的房租（不信你看包租合同，违约金高不了）。
也许你会说，反正本来就是花钱买的商铺，不包租也没有什么损失。
其实不然，这种包租的商铺一般价格要高一点，位置也要差一点，在商铺过剩的现在，很难租上高价。
公寓也是同样的伎俩。
我在《公寓之死：我为什么不建议在青岛买公寓！》中，曾经写了公寓的各种缺点以及青岛公寓市场的乱象，并说明了青岛公寓毫无投资价值，买了就是入坑。
尤其是在郊区买公寓指望以租养贷的，指望开发商包租的，多半也会掉进上述商铺的坑。
对于这种开发商承诺包租的商业性质房子，我建议唯一要考虑的是这个商铺、写字楼、公寓本身值不值得买，对于包租的事就当没听见。
03 理财、债券
融不了资，卖不掉房，开发商坑买房者的手段并没有停歇。
还是上述那家商铺包租返本的开发商，就搞出了利息10%以上的理财产品，号称让买房者共享房地产的造富神话。
我想说的是，如果开发商能在银行方面搞到钱，如果开发商不是资金紧张，他会让出这么大的利？
有句话说得好，你看上了人家的利息，人家惦记上你的本金。
楼市市场好的时候，开发商还能还得起钱；市场不好的时候，或者开发商一个经营不善，投资者的本金都可能要不回来。就像上述2020年倒闭的408家开发商一样。
开发商发行的债券同样不安全，克而瑞曾经统计过2020年出现过债券违约的开发商名单：
上述开发商名单中，不乏新华联、泰禾集团、天房集团、福晟集团、三盛宏业等全国知名企业，可一样会违约。
对于开发商发行的理财产品、债券，我的意见是尽量别碰。别的行业是高收入高风险，低收入低风险，开发商发行的理财产品、债券却总是高风险。
上述三个新“伎俩”，都牵涉到让买房者先出钱、多出钱，面临这些“伎俩”，买房者一定要擦亮眼睛，谨慎而为。
可对于“零首付”“分期付”“无息贷款”“送车位、家电、现金”等让买房者少出钱、缓出钱的实惠，买房者该割羊毛还是割羊毛。
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