第1个回答 2023-05-29
销售回款率是一个难以精准刻画的指标。回款率一般的计算方法为：回款率=销售现金流入/销售额。计算方法看似简单，但在计算过程中会遇到诸多问题，比如：（1）销售额的口径问题：一般是用合约销售额，但也有用其他口径的，例如认购额、权益销售额、当期销售+期初已售未回款等。（2）销售现金流入一般是用销售商品、提供劳务的现金流入，合作销售部分作为往来款资金，并未计入其中。（3）分母是当期销售，分子可能是往年销售，准确的算是应该是用房企在某周期销售项目的金额之和和这些项目所对应的现金回笼之和，但该数据难以获取。
综合考虑实操的难度和指标定义的合理性，本文从报表层面估计回款率，采用一段时间内的销售现金流入与销售额计算。某一周期的回款率 =（销售商品、提供劳务收到的现金+收到的往来款资金-非房地产业务现金流）/合约销售额。分子端加上的“收到的往来款资金”大致能够衡量房企因合作开发产生的经营性现金流，而减去“非房地产业务现金流”则是要去掉非地产业务现金流入的影响，由于大部分地产企业地产业务占比均非常高，这里简单将房企当期非房地产开发营业收入作为现金流处理。
往来款金额的记账方法需要注意。不同房企发行人会将其编制在不同的会计科目中。多数房企会将这一项放到“收到其他与经营活动有关的现金”科目中，但也存在一些特殊案例。例如，新城控股(13.980, -0.24, -1.69%)会将这一项放入到“收到其他与投资活动有关的现金”科目中，而中南建设(1.320, -0.04, -2.94%)2017年以前将此项放入到“收回投资收到的现金”，2018年之后更改会计规则将其放入到“收到其他与经营活动有关的现金”科目中。对于此项的整理需要逐个房企进行挖掘，图2梳理了一些房企对于往来款的典型处理方法。
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